À la fin de l’année dernière, l’investisseur immobilier bruxellois Gérald Hibert a capitalisé sa nouvelle holding Prime Assets Capital à hauteur de 261 millions d’euros. Pour ce faire, il a apporté tous les biens immobiliers qu’il possède en France et qui sont regroupés dans la sous-holding Sogefif. Mais il est apparu immédiatement que cette valeur totale de 261 millions d’euros avait été donnée en gage au financier immobilier britannique Trimont Europe Ltd. Plus remarquable encore, Hibert, connu dans le monde de l’immobilier comme un « loup solitaire », a dû admettre deux administrateurs externes au sein de Sogefibel, son holding central qui abrite, entre autres, son important portefeuille de biens immobiliers bruxellois. L’un de ces deux administrateurs est la confidente de Caroline de Spoelberch, descendante de la famille AB Inbev éponyme. Il n’est pas évident de savoir quels intérêts les deux administrateurs devront défendre. Hibert doit mener à bien un lourd programme de désinvestissements pour résorber sa dette.
Jean-Edouard Carbonelle et Erard de Becker ont été nommés administrateurs de Sogefibel cet été. Normalement, leur mandat expire à la fin de ce mois. Il semble que les deux spécialistes de l’immobilier assument un rôle de contrôle. Interrogé par nos soins, le toujours discret et quasi-inconnu Hibert s’est refusé à tout commentaire. Jean-Edouard Carbonelle a été CEO du groupe immobilier Cofinimmo de 2012 à 2018. On retrouve Erard de Becker, entre autres, comme conseiller de Caroline de Spoelberch. Il est par exemple intervenu dans la résorption du squat du 143 avenue Louise, qui a depuis été entièrement rénové en immeuble de bureaux par sa propriétaire la vicomtesse Caroline de Spoelberch.
Avec l’Avenue Louise, nous sommes immédiatement dans le cœur de métier de Gérald Hibert. Ces dernières années, l’architecte bruxellois a beaucoup investi dans les trois galeries marchandes de l’avenue Louise à Bruxelles. Mais son programme de rénovation n’aboutit pas. Sur son portefeuille d’investissements immobiliers de 1,3 milliard d’euros, il avait 789 millions d’euros de dettes fin 2022, dont 65 % sont couverts par des taux d’intérêt fixes et 35 % par des taux de marché en hausse. Pour maintenir son entreprise à flot, Hibert doit augmenter ses revenus locatifs de 14 % pour atteindre 51 millions d’euros. Parallèlement, il a mis en place un programme de vente pour récolter 300 millions d’euros sur la période 2023-2026. Sur cette somme, 65 millions d’euros auraient dû être réalisés l’année dernière, ce qui représente 15 millions d’euros de fonds supplémentaires. Il n’est pas certain que cet objectif ait été atteint en cette période de marché difficile. Sofigebel n’a pas encore publié de chiffres pour 2023.
On ne sait pratiquement rien de Gérald Hibert. Il est cependant connu pour être un négociateur acharné. « Si vous voulez faire des affaires avec lui, il vaut mieux lire attentivement votre contrat et le rendre étanche. Il pulvérise les prix et n’hésite pas à trouver lui-même les carreaux les moins chers pour un projet », a déclaré une source anonyme dans la presse financière. « C’est un serpent, mais pas un méchant. Il n’a pas fait d’études, ne parle pas un mot d’anglais, mais il voit clair, ose prendre des risques et n’a pas froid aux yeux, quelle que soit la taille du morceau qu’il veut avaler. Il se méfie de tout le monde, ne laisse pas de place aux émotions, n’a pas d’amis en affaires mais tient parole. Il a été l’un des premiers à comprendre le fonctionnement d’un contrat de location de commerce ».
Mais il est désormais également clair que Hibert a réalisé sa croissance ambitieuse en s’endettant lourdement. En 2017, il a surpris amis et ennemis en rachetant le nouveau bâtiment de la Toison d’Or sur l’avenue Louise à Bruxelles. Le bâtiment représente 12 000 m² d’espace commercial et abrite des marques de premier plan telles qu’Apple, Marks & Spencer, Zara et Bodum. Hibert a mis 190 millions d’euros sur la table pour l’acquérir. L’opération a été qualifiée de plus importante jamais réalisée en Belgique dans le secteur du « retail high street ». Mais Hibert l’a financée par des dettes bancaires. En 2019, il a refinancé une partie de ses dettes bancaires auprès du groupe allemand Allianz. Entre-temps, il continue d’accumuler les critiques pour sa gestion des galeries Louise. Il contrôlerait 80% de la Galerie Louise, 75% de l’Espace Louise et 20% de la galerie Louise Gate. « Gérald Hibert tente depuis des années de tirer les ficelles en achetant systématiquement des locaux commerciaux pour les rénover », écrit le journal local Bruzz. « Cela a entraîné un taux d’inoccupation élevé et des grincements de dents chez les commerçants restants. Il n’y a que dans la galerie Louise, la partie qui donne sur la place Stefania, qu’il a réussi depuis ».
